Mietpreisbremse Friedrichshafen 2026: Was Vermieter und Anleger wissen müssen
Friedrichshafen gehört zu den Städten in Baden-Württemberg, in denen die Mietpreisbremse gilt. Gleichzeitig läuft die Landesverordnung Ende 2026 aus, und das Land will sie verlängern. Für Eigentümer von Mietshäusern und für Kapitalanleger ändert das die Rechnung: Welche Miete sich bei einer Neuvermietung erzielen lässt, bestimmt in Friedrichshafen nicht allein der Markt.
Was die Mietpreisbremse in Friedrichshafen bedeutet
Wird eine Wohnung neu vermietet, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Regel betrifft nur neue Mietverträge, laufende Verträge berührt sie nicht. Für sie gelten die allgemeinen Vorschriften zur Mieterhöhung.
Die aktuelle Landesverordnung ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und gilt nach Angaben des Landesministeriums für Wohnen bis zum 31. Dezember 2026. Sie umfasst 130 Städte und Gemeinden. Am Bodensee hat sich die Liste dabei verschoben: Friedrichshafen blieb nach Berichten der Schwäbischen Zeitung in der Gebietskulisse, Überlingen und Konstanz fielen für 2026 heraus, und mehrere Gemeinden im Hinterland kamen neu hinzu, darunter Meckenbeuren.
Die Ausnahmen, auf die es in der Praxis ankommt
Für Anleger sind die gesetzlichen Ausnahmen oft wichtiger als die Regel selbst. Sie stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch:
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.
- Umfassende Modernisierung: Bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt die Bremse nicht. Gemeint ist eine Sanierung, die einem Neubau nahekommt, nicht eine neue Küche oder ein neues Bad.
- Vormiete: Lag schon die Miete des Vormieters über der Grenze, darf sie grundsätzlich in dieser Höhe weiter verlangt werden.
Daraus folgt eine einfache Beobachtung. Ein unsanierter Altbau mit niedrigen Bestandsmieten ist bei der Neuvermietung durch die Bremse eng begrenzt. Eine Kernsanierung kann den Spielraum dagegen wieder öffnen. Deshalb bewerten Projektentwickler solche Objekte anders als Käufer, die den Bestand unverändert halten wollen.
Mietspiegel und Marktmiete: zwei verschiedene Zahlen
Maßgeblich für die Grenze ist die ortsübliche Vergleichsmiete. In Friedrichshafen ergibt sie sich aus dem qualifizierten Mietspiegel. Den aktuellen Mietspiegel 2024 hat die Stadt zusammen mit allen 23 Kommunen des Bodenseekreises erstellen lassen, mit dem EMA-Institut für empirische Marktanalyse. Vermieter- und Mieterverbände haben ihn anerkannt. Er gilt seit dem 1. August 2024 für zwei Jahre, erfasst Wohnungen zwischen 25 und 160 Quadratmetern und steht unter mietspiegel.friedrichshafen.de zum Download bereit. Ob inzwischen eine fortgeschriebene Fassung gilt, sollten Vermieter vor jeder Neuvermietung prüfen.
Die Werte der Immobilienportale sind etwas anderes. Sie messen überwiegend Angebotsmieten und gehen weit auseinander: ImmoScout24 nennt für das zweite Quartal 2026 im Schnitt rund 12,50 Euro pro Quadratmeter, Engel & Völkers für das dritte Quartal rund 15,45 Euro für Wohnungen. Diese Spanne zeigt, warum eine Kalkulation auf Basis von Portalmieten unter der Mietpreisbremse riskant ist. Die rechtlich zulässige Neuvertragsmiete kann deutlich darunter liegen.
Wie es 2027 weitergeht
Auf Bundesebene ist die Grundlage gesichert. Der Bundestag hat die Mietpreisbremse im Juni 2025 bis Ende 2029 verlängert. Welche Gemeinden erfasst sind, entscheiden aber die Länder. In Baden-Württemberg hat der Ministerrat am 22. September 2026 die Entwürfe für eine nahtlose Verlängerung über den 31. Dezember 2026 hinaus zur Anhörung freigegeben. Mannheim, Konstanz und Kehl sollen hinzukommen. Beschlossen ist die neue Gebietskulisse noch nicht, und das Gutachten mit den Einzeldaten aller Gemeinden ist angekündigt, aber noch nicht veröffentlicht. Ob Friedrichshafen ab 2027 weiter dabei ist, steht damit offiziell noch aus. Angesichts der bisherigen Einstufung und der angestrebten Kontinuität spricht allerdings einiges dafür.
Was Eigentümer und Anleger daraus mitnehmen
- Als Käufer: Rechnen Sie mit der zulässigen Miete nach Mietspiegel plus zehn Prozent, nicht mit der höchsten Angebotsmiete im Portal.
- Als Bestandshalter: Prüfen Sie, ob einzelne Wohnungen unter eine Ausnahme fallen. Dieser Unterschied fließt direkt in den Objektwert ein.
- Als Verkäufer: Niedrige Bestandsmieten und Sanierungsbedarf sind unter der Mietpreisbremse kein reiner Makel. Für einen Käufer, der umfassend saniert, sind sie Teil des Konzepts.
Bei den Kaufpreisen hat der Markt bereits nachgegeben. Homeday weist für Wohnungen in Friedrichshafen im zweiten Quartal 2026 rund 4.150 Euro pro Quadratmeter aus, nach 4.400 Euro im Vorjahresquartal. Wie sich der Standort insgesamt darstellt, lesen Sie auf unserer Seite Immobilie verkaufen in Friedrichshafen. Die Gesamtlage am See ordnet unser Marktbericht Bodensee 2026 ein. Ob sich für ein Mehrfamilienhaus eher der Direktverkauf oder der Makler eignet, vergleicht unser Ratgeber zum Mehrfamilienhaus-Verkauf.
Einordnung der Seegold Capital GmbH, Stand Oktober 2026, auf Basis öffentlich zugänglicher Quellen: Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg (Mietpreisbremse, Verordnung 2026), Staatsministerium Baden-Württemberg (Pressemitteilung vom 22.09.2026), Deutscher Bundestag (Verlängerung bis 2029), Schwäbische Zeitung (Gebietskulisse Bodensee, 05.11.2025), Stadt Friedrichshafen (Qualifizierter Mietspiegel 2024) sowie Portalauswertungen von ImmoScout24, Engel & Völkers und Homeday. Portalwerte sind überwiegend Angebotswerte und keine ortsübliche Vergleichsmiete. Die Darstellung ist vereinfacht und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls. Keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung.