Denkmal-AfA: Wie Käufer sanierter Altbauten Steuern sparen
Kaum ein steuerliches Instrument ist für Immobilienkäufer so stark — und kaum eines wird so oft missverstanden. Was die erhöhte Abschreibung nach §§ 7i und 10f EStG leistet, wer sie bekommt und welche Fehler sie kosten.
Das Prinzip in einem Absatz
Wer ein Baudenkmal erwirbt und denkmalgerecht sanieren lässt, kann die begünstigten Sanierungskosten steuerlich abschreiben — deutlich schneller und umfassender als bei jeder anderen Bestandsimmobilie. Der Staat belohnt damit, dass private Käufer historische Substanz erhalten, die sonst verfallen würde.
Die zwei Wege
| Kapitalanleger (§ 7i EStG) | Selbstnutzer (§ 10f EStG) | |
|---|---|---|
| Abschreibung | 8 Jahre je 9 %, danach 4 Jahre je 7 % der begünstigten Sanierungskosten | 10 Jahre je 9 % der begünstigten Sanierungskosten |
| Summe | 100 % über 12 Jahre | 90 % über 10 Jahre |
| Voraussetzung | Vermietung | Nutzung zu eigenen Wohnzwecken |
Zusätzlich schreiben Vermieter die Altsubstanz und den Grundstücksanteil regulär ab. Je höher der Sanierungsanteil am Kaufpreis, desto größer der Effekt — bei Kernsanierungen macht er häufig den größten Teil des Kaufpreises aus.
Die Spielregeln, an denen es scheitert
- Erst kaufen, dann sanieren. Begünstigt sind nur Maßnahmen, die nach dem notariellen Kaufvertrag durchgeführt werden. Wer eine bereits fertig sanierte Denkmalwohnung kauft, geht bei der Denkmal-AfA leer aus. Deshalb werden Denkmalprojekte typischerweise vor Sanierungsbeginn verkauft.
- Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor Baubeginn. Die Maßnahmen müssen mit der zuständigen Behörde abgestimmt sein; sie stellt später die Bescheinigung aus, die das Finanzamt verlangt.
- Nur der begünstigte Teil zählt. Die Behörde bescheinigt, welche Kosten denkmalbedingt erforderlich waren. Eine seriöse Projektkalkulation weist den Sanierungsanteil von Anfang an transparent aus.
Für wen sich das rechnet
Am stärksten wirkt die Denkmal-AfA bei Käufern mit hohem persönlichem Steuersatz: Die Abschreibung mindert das zu versteuernde Einkommen in den Jahren nach dem Kauf erheblich. Sie ersetzt aber keine Standortentscheidung — ein Denkmal in schwacher Lage bleibt ein schwaches Investment mit gutem Steuereffekt. Die Reihenfolge lautet: erst Lage und Substanz, dann Steuer.
Dieser Beitrag erklärt die Systematik allgemein und ersetzt keine steuerliche Beratung. Höhe und Wirkung der Abschreibung hängen vom Einzelfall ab — besprechen Sie Ihr Vorhaben mit Ihrem Steuerberater.